Denver: 16 torres de oficinas más adecuadas para su conversión a residencial

La ciudad de Denver ahora tiene una imagen más clara de qué edificios de oficinas en dificultades en el centro de la ciudad serían los mejores candidatos para cambiarse a residencias, parte de un esfuerzo mayor para facilitar que los inversionistas y desarrolladores asuman la tarea.

Denver ha designado 16 edificios como candidatos principales para la conversión y detrás de ellos otros 13 que obtienen una puntuación alta en términos de convertibilidad, según un estudio que Denver encargó al estudio de arquitectura global Gensler.

“Las torres del centro son un animal diferente a demoler. Sería una pena desperdiciarlos”, dijo Jennifer Ramsey, administradora de reutilización adaptativa del Departamento de Planificación y Desarrollo Comunitario de Denver.

Menos empleados van a la oficina después del gran cambio hacia el trabajo remoto durante la pandemia y en el centro de Denver el recuento de empleados en junio estaba solo en el 60% de los niveles observados en 2019, según la Actualización económica de alta frecuencia de Downtown Denver Partnership.

Si bien ese repunte supera la tasa cercana al 50% observada a nivel nacional, la región lucha contra un exceso de espacio para oficinas. La tasa de desocupación en todo Denver es del 26,8% y en el Distrito Comercial Central es de alrededor del 40%, según Savills, una firma de corretaje de Chicago.

Incapaces de pagar sus deudas con los alquileres que reciben, los propietarios de varios de los edificios emblemáticos de la ciudad están estresados ​​hasta el punto de que eventualmente podrían enfrentar una ejecución hipotecaria. Eso ha creado una sensación de urgencia en la búsqueda de usos alternativos para las enormes estructuras para darles a los propietarios actuales o a los prestamistas afectados una rampa de salida antes de que los edificios sigan un camino de lento deterioro y eventual demolición.

Denver ha lanzado un programa piloto en dos conversiones no incluidas en el estudio en un esfuerzo por agilizar el proceso y crear criterios regulatorios y códigos de construcción más flexibles, dijo Ramsey. Un edificio, por ejemplo, tenía una barandilla en la escalera que no era lo suficientemente alta según los códigos actuales, pero aún era funcional.

"También se han debatido algunos incentivos financieros", dijo.

El estudio de Gensler se centró en cinco vecindarios del centro: el distrito comercial central, Union Station, Civic Center, North Capitol Hill y Capitol Hill. De los 69 edificios examinados inicialmente en esa área, 29 fueron identificados como fuertes candidatos para una conversión residencial, ubicados principalmente en el CBD y North Capitol Hill.

Se excluyeron los edificios más nuevos, del tipo que los inquilinos todavía prefieren, y las estructuras más antiguas con una baja tasa de desocupación. Los vencimientos de los arrendamientos y el estado financiero de la deuda utilizada para comprar un edificio también se utilizaron para evaluar los edificios. Y se excluyeron los planos de planta que desperdiciarían demasiado espacio o costarían demasiado cambiar.

Si un edificio se deteriora, lo que significa que los alquileres no pueden cubrir los pagos de la deuda, su valor cae. Y cuanto más bajo sea el precio, mayores serán las posibilidades de que un desarrollador pueda intervenir e intentar una conversión. Muchos edificios aún no están listos, pero Denver está trabajando para evitar la espiral descendente y también abordar otro problema que tiene: muy pocas unidades de vivienda.

Zillow estima que al área metropolitana de Denver le faltan 70.000 unidades de vivienda. Si bien el centro tiene una tasa de desocupación residencial más alta que otras partes del área metropolitana debido al alto ritmo de construcción de apartamentos, es sólo una quinta parte de la tasa de desocupación observada en el espacio de oficinas.

En resumen, la reutilización adaptativa o las conversiones residenciales ofrecen una manera de abordar dos problemas a la vez y dar nueva vida al núcleo urbano, reemplazando a los empleados por residentes.

El centro de la ciudad de Denver tiene 46,500 unidades residenciales, aproximadamente el doble que en 2010, según Downtown Denver Partnership. Agregar 7.500 unidades adicionales a través de las 29 conversiones identificadas en el estudio de Gensler representaría un aumento del 16%.

Se espera que los tamaños de unidades más pequeños puedan aumentar la asequibilidad, algo que tanto falta en Denver, al igual que las conversiones eficientes.

"Estamos realmente interesados ​​en ver cómo estas viviendas podrían satisfacer las necesidades de personas de todo el espectro de ingresos", dijo Andrew Iltis, vicepresidente de planificación e impacto comunitario de Downtown Denver Partnership.

Gensler utilizó su herramienta de “evaluación de compatibilidad de conversión residencial” para determinar qué tan convertibles eran los edificios. La herramienta analiza cinco categorías, la principal de ellas la forma del edificio o lo fácil que sería encajar en unidades de tamaño estándar sin mucho espacio desperdiciado y la placa del piso, que influye en la distancia de las ventanas al núcleo del edificio.

Esas dos categorías representan alrededor del 60% de la ponderación. El resto involucró servicios o elementos como estacionamiento disponible, ascensores y muelles de carga; la envolvente, que incluye la usabilidad de las ventanas, paredes y exterior; y el contexto del sitio, aspectos como la proximidad del transporte público y los servicios cercanos que los residentes encontrarían atractivos.

Con base en esos cinco elementos, a los edificios se les asignó una puntuación. Los edificios con una puntuación superior al 80% se consideraron candidatos principales para la conversión a residencial, mientras que aquellos con una puntuación superior al 70% pero inferior al 80% cayeron en el segundo nivel. Alrededor de 22 edificios se encontraban en el primer nivel y los otros siete en el segundo.

A partir de la lista, Gensler y el departamento de planificación de la ciudad crearon una lista más corta de 16 edificios que estudiaron individualmente.

“Empezamos a mirar desde la perspectiva de la ciudad qué edificios podrían combinarse entre sí. Así llegamos a los 16”, dijo Ramsey. También se estudió la proximidad de los edificios al transporte público, parques, guarderías y escuelas, con la intención de agrupar las conversiones tanto como sea posible para crear zonas residenciales.

Los edificios principales tenían 4,8 millones de pies cuadrados de espacio, de los cuales 4,3 millones podrían convertirse en residenciales, lo que permitiría 5.124 apartamentos o condominios con un tamaño promedio de 650 pies cuadrados.

La reutilización de los rascacielos existentes reduce en gran medida el impacto energético y climático en comparación con una demolición seguida de una nueva construcción, dijo Ramsey. Denver podría preservar la continuidad histórica en su arquitectura y evitar los dientes faltantes en su horizonte, evitando un resurgimiento de los estacionamientos de superficie que crearon los esfuerzos de renovación urbana anteriores.

Martin Goldstein, fundador y director de Venture Architecture, dijo que las conversiones se reducen a lo que él llama el "tejido arquitectónico" de un edificio determinado.

"El truco consiste en tratar de descubrir qué es reutilizable y en qué condiciones se encuentra esa tela reutilizable. ¿Qué tan utilizable es cada edificio?" dijo Goldstein, cuya empresa está trabajando actualmente en cuatro conversiones. Goldstein forma parte del Grupo de Trabajo de Reutilización Adaptativa de la asociación, que intenta conectar a inversores y desarrolladores con propietarios y propietarios de edificios que necesitan una estrategia de salida.

Es importante que los desarrolladores tengan experiencia tanto en mejoras para inquilinos en edificios de oficinas como en diseño y construcción multifamiliar, lo cual no es fácil de encontrar, dijo Goldstein. Y es importante para Denver tener conversiones exitosas desde el principio, razón por la cual fue tan importante crear una lista de candidatos principales.

“Aproximadamente un tercio de los edificios en Denver están realmente bien y alrededor de un tercio no merece una conversión”, dijo.

Un tercio medio cae en un área gris cuyo destino podría depender de qué tan bajos caigan los precios de los bienes raíces comerciales, qué tan cómodos se sientan los desarrolladores al encontrar usos creativos para el exceso de espacio interior y qué tan dispuesto esté Denver a ayudar a través de códigos de construcción más flexibles y incentivos directos.

La incapacidad del mercado de oficinas para recuperarse, el constante torrente de arrendamientos vencidos y una ola masiva de deuda comercial que vence crean una sensación de urgencia, una prisa por evaluar cada estructura. Goldstein dijo que esperaba que el proceso se hiciera cuidadosamente para que las conversiones se convirtieran en una solución a largo plazo y no en otra moda pasajera del momento.

"Todo el mundo necesita respirar profundamente", dijo Goldstein. "Estos edificios te dirán lo que quieren ser".

Aquí hay una lista de los edificios que gritan más fuerte “conviérteme”, según el estudio de Gensler.

En la parte superior de la lista de conversión está el edificio de la Universidad, que fue construido en 1910 y renovado en 1982. Los edificios más antiguos, con un diseño más rectangular, pisos más pequeños y ventanas que se pueden abrir y cerrar, tienden a ser más eficientes en términos de asignar espacio. Pero actualizar sistemas, como ascensores y HVAC, puede aumentar los costos. Si bien los empleadores, especialmente los más grandes, evitan cada vez más los edificios de oficinas más antiguos, un exterior distintivo y una apariencia histórica son una ventaja para atraer inquilinos residenciales. Aproximadamente 11 pisos del edificio son convertibles, lo que permite la creación de 132 unidades. Un inconveniente clave es que el edificio carece de aparcamiento. Pero su tasa de desocupación del 51% crea un fuerte incentivo financiero para encontrar otros usos.

Los edificios que pueblan la lista de conversión tienden a clasificarse en dos categorías. Hay edificios más antiguos de antes de la guerra o los imponentes rascacielos que se construyeron en los años 1980 y principios de los 1990 durante el auge de la construcción de petróleo y gas. Lincoln Crossing Tower I, construida en 1983, es el segundo candidato principal con una puntuación de conversión del 91%, que coincide con el edificio de la Universidad. A su favor, tiene un diseño rectangular con una distancia de 40 pies desde las ventanas hasta el núcleo del edificio, un tamaño que funciona para apartamentos o condominios de 35 pies de profundidad. Como beneficio adicional, tiene una fachada con escalones y huecos, lo que facilitará la instalación de balcones. Hay estacionamiento en el lugar y nueve ascensores, más del doble de los necesarios para una torre residencial. Se estima que se pueden crear 341 unidades en el edificio. La tasa de desocupación del 40% coincide con el promedio del centro.

Las LoDo Towers fueron construidas en 1983 y renovadas en 2014 y tienen un puntaje de convertibilidad del 90%. El edificio, al igual que Lincoln Crossing, tiene un diseño rectangular con un espacio de 40 pies entre las ventanas y el núcleo y mucho espacio para estacionar. Quince pisos son convertibles y podrían generar 210 unidades. En el lado negativo, las dos escaleras del edificio no están separadas por la distancia suficiente para cumplir con los códigos actuales. Y la tasa de desocupación del 32% lo convierte en uno de los edificios más populares de esa época.

Una vez que albergaron el World Trade Center, los edificios gemelos justo al lado del centro comercial 16th Street Mall podrían proporcionar 935 nuevos apartamentos o condominios grandes si se convirtieran. Los edificios cuentan con mucho estacionamiento y una amplia plaza para reuniones. Aunque la placa del piso es grande, el espacio de 40 pies desde las ventanas hasta el núcleo funciona. Pero al igual que con las Torres Lodo, ​​las dos escaleras de tijera no cumplen con los códigos existentes. Aunque 1625 Broadway tiene una tasa de desocupación superior al promedio del 53 %, su gemelo en 1675 Broadway está mayormente ocupado, con una tasa de desocupación baja del 16 %. Eso podría resultar en una conversión escalonada. Los dos edificios obtuvieron una puntuación del 89%.

Al igual que otros candidatos destacados, 1660 Linc tiene un diseño rectangular, pero tiene una distancia ligeramente menor de 35 pies desde las ventanas hasta el centro, lo que permite apartamentos con una profundidad de 30 pies. Fue construido en 1972 y renovado en 2021. Los 20 pisos disponibles para conversión podrían proporcionar 380 unidades. Tiene estacionamiento y suficiente capacidad de ascensores, pero las escaleras no cumplen con el código en cuanto a su espacio. Tiene ventanas de "cinta" que podrían conservarse o reemplazarse más fácilmente que los tipos de ventanas utilizados en décadas posteriores.

Los otros 10 edificios que figuran en la lista de los 16 principales para una conversión residencial: 225 E. 16th Ave., 370 17th St., 1801 Broadway, 1900 Grant St., 1776 N. Lincoln St., 821 17th St., 621 17th St. , 700 17th St., 303 W. Colfax Ave. y 1605-1615 California St.

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